13 mars 2017  par Cyril Mourin
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Contrat Paris’Commerce / SEMAEST – Présentation en Conseil d’Arrondissement du 13 mars 2017

Mesdames, Messieurs,

La délibération sur le Contrat de revitalisation Commerciale et Artisanale est sans doute l’une des plus importantes de cette mandature sur les questions de commerces pour la Ville de Paris et notre arrondissement.

Et je veux en quelques mots rappeler à cette occasion son objet et comment elle s’inscrit dans notre démarche et notre vision.

Au travers de la question commerciale, ce sont des enjeux bien plus larges qui se jouent. Nous touchons là à un levier majeur pour la cohésion sociale et le vivre ensemble à l’échelle de nos quartiers, pour l’animation locale, pour l’emploi naturellement, pour la qualité du cadre de vie de nos concitoyens. Je n’oublie pas également que la qualité de notre alimentation et son accessibilité à des tarifs abordables, la promotion des modes de consommation ou de production les plus éthiques et responsables dépendent aussi de la nature des commerces et activités qui se développent sur notre arrondissement.

En d’autres termes, l’évolution de nos commerces est trop importante pour que la seule liberté commerciale guide l’affectation et la vente des locaux commerciaux.

Cette liberté commerciale – si elle est évidemment essentielle et nécessaire – doit être encadrée. L’intervention des pouvoirs publics et de la municipalité est donc ici des plus légitimes pour préserver un commerce diversifié, accessible, socialement utile et de proximité.

Ainsi deux outils existaient déjà dans le 14ème. Le PLU qui protège le caractère commercial voir artisanal de certains locaux là où il doit être protégé ; et la mobilisation des locaux commerciaux du parc des bailleurs sociaux.

Mais il manquait un autre outil pour nous permettre de véritablement agir sur la nature des activités commerciales qui se développent dans certains quartiers, lutter contre la mono-activité ou pour mieux accompagner les commerçants et notamment les jeunes, les plus innovants, les plus vertueux, et les plus en phase avec les besoins des riverains.

Je rappelle en effet que la mairie n’est pas habilitée à porter en jugement en opportunité sur l’installation d’un commerçant, et ce n’est que lorsqu’elle fait plus de 1000m2 de surfaces de vente – suite à une bien regrettable évolution législative – que les élus sont en capacité de s’opposer à l’installation d’un supermarché pour ne prendre que cet exemple.

Notre majorité avait donc pris l’engagement – dans le prolongement de l’opération Vital Quartier créé en 2004 mais à la quelle nous n’étions pas éligibles – de créer un nouvel outil sur le 14ème arrondissement donnant des moyens d’agir aux élus pour mieux contrôler ce secteur. Et je veux ici saluer l’action menée par Olivier POLSKI, son cabinet et ses services qui trouve ici son premier aboutissement.

De quoi s’agit-il ? Tout simplement de permettre à la Ville de préempter des locaux commerciaux pour qu’elle -choisisse elle-même les activités qui s’y installent, de prioriser les activités à forte plus-value sociale, d’adapter les loyers à la nature des activités et pas uniquement à la valeur des locaux, et enfin d’offrir un vrai parcours d’accompagnement et de conseil pour les créateurs de commerce.

Pour réaliser de telles missions de manière efficace, il fallait à la fois déléguer ce droit à un opérateur spécialisé qui maitrise pleinement ces enjeux, et concentrer cette intervention sur des territoires prioritaires afin de ne pas diluer l’impact de cette intervention sur tout le territoire parisien.

On estime souvent en effet qu’il convient d’avoir une maitrise de 5% des locaux d’une rue pour la rendre de nouveau dynamique et attractive.

Sur la question des territoires, nous avions déjà adopté une délibération qui confirmait – à l’issue d’une phase de concertation ayant permis de modifier la proposition initiale – que deux territoires du 14ème seraient éligibles, le secteur Montsouris et la zone Vanves, Alesia Didot, Général Leclerc.

Il nous restait à choisir l’opérateur pour ce contrat dont la durée a été fixée à 12 ans. Le lancement de la procédure de consultation a été approuvé par la Conseil de Paris en mars 2016. Cette consultation a été engagée par un Avis d’Appel Public à la Concurrence.

La procédure de consultation s’inscrit dans le cadre des dispositions applicables aux contrats de revitalisation artisanale et commerciale et aux contrats de concessions, telles que prévue par le code général des Collectivités Territoriales. La procédure suivie fut une procédure négociée.

La première phase a eu pour objet la sélection, par la Commission « concessions » prévue à par ce code, des candidats admis à présenter une offre. Deux sociétés, la SEMAEST et SCPI Immorente ont chacune déposé leur candidature dans les délais requis. Ces deux sociétés ont été admises à présenter une offre. Toutefois seule la SEMAEST en a déposé une.

Si l’on peut regretter que malgré la publicité de cette offre, il n’y ait qu’un seul candidat, il faut noter que la SEMAEST est un acteur reconnu du secteur dont le professionnalisme et l’expertise ont été éprouvés sur les opérations Vital Quartier depuis 2004, et que l’avis de la commission précitée sur cette offre a été pleinement entendu dans le cadre des négociations qui ont été engagées avec cet opérateur.

La SEMAEST a notamment fait évoluer les caractéristiques financières de son offre initiale. Elle a ainsi proposé un modèle économique aboutissant à des loyers de sortie plus bas pour permettre l’installation des activités ciblées par le contrat et a optimisé le montant de la subvention de la collectivité en proposant des économies notamment sur les travaux, la masse salariale et la communication.

Au demeurant la SEMAEST a contractualisé son programme d’intervention. Elle interviendra ainsi sur une masse de près de 210 locaux sur Paris, en acquisition et en protocole, tout périmètre confondu, pendant une première période de 8 ans. Des fourchettes de loyers seront appliquées selon les activités concernées pour permettre d’adapter au mieux le loyer à la rentabilité de l’activité considérée.

La dernière période du contrat, d’une durée de 4 ans, sera consacrée à la revente des locaux.

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Pour réaliser ses missions le contrat prévoir que l’opérateur pourra réaliser des études et des diagnostics commerciaux, acquérir des murs commerciaux à l’amiable ou par préemption puis réaliser les travaux nécessaires. L’opérateur commercialise ensuite ces locaux et en assure la gestion sur le long terme.

L’opérateur est également chargé de mettre en œuvre des actions visant à accompagner les jeunes créateurs d’entreprise et les commerçants dans leurs projet d’installation, d’animation et de développement, à travailler en réseau avec les autres opérateurs commerciaux. Je pense notamment ici à la future structure inter-bailleurs sociaux qui nous permettra d’avoir bientôt un interlocuteur unique et professionnalisé pour la commercialisation de l’ensemble des locaux commerciaux des bailleurs parisiens.

Sur la nature des activités dans les commerces maitrisés par l’opérateur, le contrat prévoit qu’il devra prioritairement installer des lieux de vie, de restauration et d’animation ainsi que des lieux de fabrication et d’artisanat d’art. Une attention particulière sera portée à l’installation de commerces promouvant une alimentation saine, durable et de qualité ainsi qu’aux activités d’économie sociale et solidaire tout en assurant un accès de ces commerces à tous et à des prix modérés. Enfin, des lieux de culture, innovants et hybrides doivent être installés, tout comme des lieux destinés à l’enfance et à la jeunesse.

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Lorsque les élus retrouvent des capacités d’action, notre majorité s’attache à ce qu’ils les exercent en s’appuyant sur des espaces de dialogue et de concertation avec les habitants et structures locales représentatives. Ainsi le contrat prévoit la mise en place d’une démarche participative locale qui associe les mairies d’arrondissement, les directions de la Ville, les habitants, les associations de commerçants à participer à l’animation commerciale.

Dans le 14ème je vous présenterai prochainement une délibération modifiant les règlements de l’Observatoire du Commerce dans notre arrondissement pour en faire le lieu d’échange et de pilotage local de la mise en œuvre du Contrat et donc de fixation de notre stratégie pour le choix des locaux acquis et leur affectation. Les associations de commerçants, les conseils de quartiers ou encore les élus de la majorité et de l’opposition y seront naturellement représentés.

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D’un point de vue financier, l’intervention que nous allons lancée se veut un investissement utile mais aussi maîtrise. La revente des commerces ainsi acquis permet à la Ville de récupérer une part importante des fonds mobilisés et la SEMAEST assumera substantiellement le risque de l’opération. Notre investissement sera ainsi d’un montant maximal de 31,45 millions d’euros sous la forme d’avance de trésorerie remboursables de la Ville.

La SEMAEST se rémunérera par l’exploitation du service, sur la commercialisation et la gestion des locaux qu’elle aura acquis, en appliquant – je l’ai déjà souligné – des loyers adaptés aux capacités financières des activités commerciales et artisanales implantées.

En compensation des contraintes qui lui sont imposées pour l’exécution du service en termes de typologie de commerces à accueillir, de loyers imposés, de travaux et de mesures d’accompagnement à mettre en œuvre, l’opérateur bénéficie aussi d’une aide financière de la Ville de 5,5 millions d’euros sur l’ensemble du contrat.

Au regard de ces éléments, cette délibération vous propose donc :
– d’approuver le choix de la SEMAEST comme opérateur du Contrat Paris ‘Commerces
– d’approuver la délégation du droit de préemption urbain à la SEMAEST sur les périmètres indiqués en annexe
– autoriser la Maire de Paris à signer le contrat en annexe 3.

Je vous prie, mes chers collègues, de bien vouloir en délibérer.

 

 

 

La délibération et ses annexes notamment la carte des territoires concernés :

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